元賃貸派が旧耐震の中古マンション買ったのでおすすめしたい話

こんにちは、賃貸派でしたが最近中古マンションを購入した酒本です。

マンション購入を検討している皆さん、中古は安いけれど、どうも踏ん切りがつかないことはありませんか？

今回の記事では、私が実際に築41年の中古マンションを購入するまでにやったことをご紹介します。

こんな方におすすめ

不動産価格の高騰で新築マンションの購入に悩んでいる方
リセールバリューという言葉がしっくりきていない方
中古マンションや旧耐震マンションの購入にリスクを感じている方

では実際に私が購入するまでにやったことを時系列でご紹介します。

やったこと

賃貸と購入のシュミレーションを独自で作成

まずはそもそも家を購入するべきなのかを検討しました。

元々私は根っからの賃貸派でした。

不動産価格が高騰していく中でペアローンまで組んで新築マンションを本当に購入すべきなのか、懐疑的に見ておりました。

両親がバブル世代で住宅ローンに苦しんでいたのを肌で感じていたのもあります。

ということで色々勉強をしてこのような賃貸と購入の比較表を独自で作成しました。

ココナラでファイナンシャルプランナーの方にもレビューしてもらったので、大きくズレてはいないかと思います。

今私は兵庫県の明石市に家賃10.5万円で住んでいます。

賃貸と購入を比較した結果

3,000万円の物件を買った場合、35年後には物件価値が0円でも購入のほうが得

ということがわかりました。

ちなみにこの家賃の場合は、物件が5,000万円だと50年経っても賃貸のほうが得でした。

物件が5,000万円だとリセールバリュー（再販売価格）をふまえて購入しないと、経済合理性はなさそうです。

ちなみにこの賃貸と購入の比較表が欲しい方は、

下記のLINEアカウントを友だち追加して「タコ」とコメントしてくれればお渡しいたします。

LINEで比較表をもらう

中古と新築どちらがよいか勉強をする

色々調べると日本は新築神話が根強いという話がよく出てきました。

しかし実態は新築物件は買った瞬間に、物件価値が2,3割落ちると言われています。

そして20年ほど経てばおおよそ底値になります。

このあたりの詳しい説明は、最後に紹介する本や動画をご自身でご確認ください。

また興味深かったのは、価値が下がりにくい駅近の立地ははすでに物件が建っているので

新築物件は建ちにくいという話。

たしかにすでに主要となっている駅の近くには、中古マンションが多いですよね。

ということで値崩れが止まる築20年以上の駅近の中古マンションがよさそうという結論に。

もちろん新築にも素敵なところがあります。

特に大規模マンションの場合は共用部が充実していたり、

近い価値観を持った人が集まっており、コミュニティができやすいなど、メリットがたくさんあります。

また管理組合に入れば、最初にルールを作る側に回れるのもメリットかと思います。

中古物件のリスクを洗い出す

では中古物件はどんなリスクがあるでしょうか。

今私が賃貸で住んでいるマンションが中古でかつ旧耐震だったので念入りに調べてみました。

住宅ローン控除の対象か

住宅ローンの対象物件であれば最大140万円の控除になるので、確認は必須です。

ある物件は旧耐震だったのですが、マンションの管理会社に確認したところ、住宅ローン控除の対象物件でした。

マンションの管理がしっかりしているか

色々な本を読みましたがどれも、中古マンションは管理で買え、と記載されています。

あるマンションを調べてみると、配管の入れ替えを昨年2億円ほどかけて実施済みでした。

また貯金が1.5億円くらいあり、長期修繕計画もあり、未払いの人も1％未満。

知り合いの不動産屋に聞いても「あそこのマンションは管理がしっかりしていて有名」とのこと。

このマンションは管理は大丈夫そう。

日本の最も築古マンションとは

一番気になるのは中古マンションは一体いつまで住み続けられるのか。

新築よりも安くても、マンション自体にガタが来て、強制退去になったらシャレになりません。

これについては色々調べても明確な答えが出ませんでした。

コンクリートはしっかりしていれば100年は持つという説もあれば

国土交通省は117年持つといっていたり。

ヨーロッパは100年以上のマンションなんてザラにあるという情報も。

でも日本とは気候が違うのでどこまで参考にしてよいかわかりません。

結局日本はマンションの歴史が浅いので、誰もこのあたりがわからないようでした。

そんなときに参考になったのが、日本で一番古いマンションです。

なんと兵庫県にあるメゾン西宮が築60年で日本最古のようです。

ハザードマップの確認

これはマンション購入に限らず賃貸のときにも確認することはハザードマップ。

見たところ、津波の心配はなさそうと判断。

あと兵庫県が出してる南海トラフの想定死者数も明石市はかなり少ない。

神戸市が9344人に対して明石市は125人。

諸々詳しく知りたい方は下記の記事を見てください。皆さんの県や区でも情報が出ているかと思います。

ええとこあかし

明石のハザードマップ、津波は大丈夫？東京から明石移住して1年ほど。ちょこちょこ明石移住検討の知人から「明石って海に近いけど、ハザードマップ的にどうなん？津波は大丈夫？」とよく質問されます。という…

住宅ローンについて調べる

若い頃お金を使いすぎてよくクレジットカードが止まったりしていたので、ローンが降りるかが内心心配でした。

物件決めてから

「酒本さん、昔色々あったのでローン降りませんね。。。」

となったら元も子もないので、住宅ローンについても色々と調べました。

ネット銀行が金利が一番安くかつ最難関のようなので、自分の信用度を知るためにまずは住信SBIの事前審査を申し込んでみました。

時間がない方はモゲチェックがおすすめです。

ネット銀行の事前審査は通ったので特に問題なさそうと判断。

また内容については色々な本を読み、銀行にも対面で質問をしてきて下記に結論づけ。

読んだ本はリンクだらけになるので最後にまとめてご紹介しております。

・ペアローンではなく単独ローン（控除額や手数料を計算すると、ペアローンでのメリットがなかったため）

・変動金利（理由はこのyoutubeで納得）

・元利均等方式

・リフォーム一体型を提供しているところがよさそう（別で借りると金利が全然違う）

また上記の考えでよいかを仲介業者ではないフラットな立場の人に有償で相談しました。

私が利用したのはココナラ。

今回に限らず第三者チェックとして便利なので、登録おすすめします。

何人かに相談しましたが、下記の方が親身に教えてくれたのでおすすめです。

学区について

学区については特に何も考えていなかったのですが、両親などに言われて軽く下調べ。

私が検討している明石だと兵庫県の第三学区に入るようです。ググるとこんな感じで確認できます。

いぶきWebスクール

兵庫県公立高校第3学区高校一覧兵庫県第3学区の公立高校一覧｜明石市・加古川市・高砂市・西脇市・三木市・小野市・加東市・加西市・多可町・稲美町・播磨町の高校について｜兵庫県公立高校入試に強い「…

偏差値高いところだと明石北高校で偏差値61-66、隣の加古川東で67-70くらい。

推薦と特色選抜という枠組みなら学区を超えて受験も可能なようです。

まなビタミン

【最新版】兵庫県公立高校の入試は調査書が重要！入試制度を分かりやすく解説 | まなビタミン by 東京個別… 「入試制度、前と同じでしょ？」いえ、変わっているかもしれません。兵庫県の公立高校入試はここ数年で評価方法・制度が変わりました。この記事では、兵庫県高校入試の最新…

と色々調べましたが、夫婦で

・学力の高い環境にいれば必ず勉強するわけでもない

・勉強に成功すれば人生安泰というわけでもなさそう

・勉強してなくて成功している人も見てきた

・治安が悪くなければええんちゃう

という結論に達しました。

家を買う前に夫婦でここの価値観をすり合わせできてよかったと思います。

家を買ったあと、子供ができて大きくなってから

「ここは学区がー！だからあのときー！」

のような喧嘩になっていたかもしれません。

物件の下見

ということで長くなりましたが、私達は

・今住んでいる明石駅周辺の築20年以上の中古マンションで探すのが良さそう

という結論に。

この考えのもと、2年間で10件ほど物件の下見を続けておりました。

下記は一部ですがご紹介。

物件名	築年数	広さ	金額	備考
ザネバーランド明石ハーバーゲート	8年	70㎡	4,000万円	なし
ザネバーランド明石ハーバービュー	17年	65㎡	3,000万円	なし
マリンパレス明石	43年	73㎡	2,000万円	1階東向き
シエリア明石大久保	新築	70㎡	3,700万円	大久保駅
明石アーバンライフ	41年	64㎡	2,480万円	南向き